不動産を有効活用する基礎知識　【抵当権】

2023.3.23

不動産
用語解説

1 抵当権とは
2 抵当権の活用方法
3 根抵当権とは
4 まとめ

抵当権とは

抵当権とは、抵当権設定者の使用、収益をそのままに債務者が債権者への弁済を為さない場合に、その設定不動産が競売され、競落されたことにより得る金員を他の債権者に優先して抵当権者が弁済を受ける権利を言います。つまり、抵当権とは設定不動産の換価価値を支配する権利ということになります。
上記をわかりやすく説明すると、Aさん（抵当権設定者兼債務者）がB銀行（抵当権者兼債権者）に住宅ローンを組んだという設定において、Aさんは、自宅に住み続けながら、住宅ローンを払ってきましたが、住宅ローンが払えなくなってしまうと、B銀行に競売をかけられ、競落したCさんの競落金額につきB銀行が他の債権者に優先して弁済を受ける権利を言います。

抵当権設定者
抵当権設定者とは、債務者のために自身の所有する不動産を担保提供する者をいいます。
上記例で言うとAさんを指します。Aさんは抵当権設定者兼債務者となりますが、例えば会社を経営している代表者が自身が経営する法人の資金調達のために代表者が所有している不動産を担保提供する場合、抵当権設定者は代表者となり、債務者は経営している法人となります。
抵当権者
抵当権者とは、抵当権設定者が担保提供した不動産につき、設定不動産の換価価値を支配する権利を有している者をいいます。上記例でいうとB銀行を指します。

抵当権には、以下のような性質があります。

【抵当権の法的性質】

付従性
抵当権は被担保債権の担保のために存在する従たるものであり，被担保債権がなければ抵当権も成立せず，被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅するという性質があります。借入れに伴って抵当権を設定したあとに、きちんと弁済を続けて完済すれば、抵当権も付従して消滅する性質があります。つまり、住宅ローン契約がなければ抵当権は成立せず、住宅ローンが完済されれば抵当権は消滅します。

随伴性
抵当権は被担保債権の移転に随伴するという性質があります。被担保債権が第三者に譲渡されると，抵当権も被担保債権と一緒に第三者に移転することになります。つまり、B銀行が住宅ローン債権をサービサー（債権回収会社）に債権譲渡した場合、抵当権もB銀行からサービサーに移転することになります。

不可分性
債権者保護の観点から債務の履行を促すためにも被担保債権の全部が消滅するまで抵当権の実行を免れない性質があります。

抵当権の活用方法

抵当権は主に住宅購入の際に利用されています。一般的に「住宅ローンを組んで自宅を購入した」と言われている「住宅ローンを組む」ということは、自宅に金融機関のために抵当権を設定していることを指します。住宅購入費は年収の何倍もの資金が必要となるため、まとまった資金がない場合、金融機関から住宅購入費用を調達しないと住宅は購入できません。そのため、銀行からまとまった資金を調達し、住宅購入費にあてますが、金融機関としては貸した資金を担保するため購入した住宅に抵当権を設定してもらい、長期分割払いに応じています。
一般的に住宅購入の際の抵当権の設定は以下のような流れになります。

金融機関側からすると、抵当権は設定不動産の換価価値を支配する権利のため、購入者が金融機関への支払いが長期にわたって滞ったりすると購入した住宅を競売にかけ、資金を回収することになります。
抵当権は住宅購入の際に多く利用されておりますが、その他に建物建築費用や開業費といった使途が特定された費用の調達のために利用されたりもします。
一方､事業資金の場合、その資金使途は、仕入れ代金や設備購入費、運転事業資金など多岐にわたるため、これをそれぞれ特定債権として抵当権を設定したり抹消したりするのは合理的とはいえません。そのため、事業資金の場合、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の範囲内で包括的に担保する目的で根抵当権という権利が利用されております。

根抵当権とは

一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度まで担保する抵当権を根抵当権といいます。抵当権は前述したとおり、住宅ローンなどの特定債権を担保するために用いられますが、将来における不特定の資金調達のために極度額の範囲で繰り返し利用するために利用されているのが根抵当権です。

まとめ

根抵当権は、多岐にわたる使途の事業資金を調達するための方法として、非常に有効な不動産の活用方法と言えるでしょう。不動産に根抵当権を設定することで、金融機関から包括的融資枠が確保でき、様々な使途の事業資金に無担保融資よりも低利で対応してもらえることになります。当社では、ノンバンク市場の中では低利率で対応させていただいております。調査手数料、事務手数料、解約賠償もいただかないクリーンな商品を取り揃えております（表面金利と実質金利との違いも参照してください）。不動産を担保に資金調達をお考えの際は、是非弊社までご相談ください。